Maklerprovision in der Schweiz: Kosten und Alternativen

Der Mäklervertrag ist im Schweizer Obligationenrecht geregelt. Nach Art. 412 OR erhält der Makler den Auftrag, gegen eine Vergütung eine Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachzuweisen oder den Abschluss zu vermitteln.

Für einen Immobilienverkauf bedeutet das: Der Makler sucht Interessierte, bereitet die Vermarktung vor und begleitet – abhängig vom Vertrag – Besichtigungen, Verhandlungen und weitere Schritte. Welche Leistungen tatsächlich geschuldet sind, ergibt sich aus der Vereinbarung. Prüfe deshalb nicht nur den Provisionssatz, sondern den gesamten Leistungsumfang.

Wichtige Vertragspunkte sind:

• genaue Bezeichnung der Immobilie und des Auftrags,
• Nachweis- oder Vermittlungsmaklervertrag,
• Alleinauftrag oder Möglichkeit zur parallelen Eigenvermarktung,
• Beginn, Dauer und Kündigung,
• Provision und zusätzliche Auslagen,
• Fälligkeit und Folgen nach Vertragsende,
• Umgang mit bereits bekannten Kaufinteressierten.

Mündliche Absprachen sind schwerer nachzuweisen. Eine klare schriftliche Vereinbarung reduziert Konflikte und macht Angebote verschiedener Anbieter vergleichbar.

Das Gesetz schreibt für Immobilienverkäufe keinen allgemeinen Prozentsatz vor. Die Provision wird zwischen Auftraggeber und Makler vereinbart. Fehlt eine Vereinbarung, verweist Art. 414 OR auf einen bestehenden Tarif oder den üblichen Lohn.

In Angeboten kann die Vergütung unterschiedlich aufgebaut sein:

• Prozentsatz des Verkaufspreises,
• fixer Grundbetrag,
• Staffel oder Erfolgsbonus,
• Kombination aus Fixbetrag und Erfolgskomponente,
• separat verrechnete Auslagen für Fotografie, Inserate, Dokumentation oder Portale.

Vergleiche deshalb immer den Gesamtpreis inklusive Mehrwertsteuer und Nebenkosten. Ein scheinbar tiefer Provisionssatz kann durch zusätzliche Positionen teurer werden. Umgekehrt kann ein höheres Honorar vertretbar sein, wenn besondere Leistungen, ein schwieriges Objekt oder ein klar definierter Zusatzaufwand enthalten sind.

Frage ausdrücklich, ob bei einem Verkauf an selbst gefundene Interessierte ebenfalls eine Provision anfällt und wie lange eine Nachwirkung nach Vertragsende gilt. Diese Punkte sind für deine Handlungsfreiheit besonders wichtig.

Nach Art. 413 OR ist der Mäklerlohn grundsätzlich verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Entscheidend ist somit der Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und erfolgreichem Abschluss.

In der Praxis sollte der Vertrag präzisieren, welches Ereignis als Erfolg gilt. Beim Immobilienverkauf kommen beispielsweise Unterzeichnung, öffentliche Beurkundung oder Vollzug als Bezugspunkte in Betracht. Die konkrete Fälligkeit kann vertraglich geregelt werden und ist von der Frage zu unterscheiden, ob der Anspruch bereits entstanden ist.

Konflikte entstehen häufig, wenn:

• der Käufer während des Auftrags erstmals durch den Makler bekannt wurde, der Abschluss aber später erfolgt,
• mehrere Makler am gleichen Kontakt beteiligt waren,
• die Eigentümerschaft den Käufer selbst gefunden hat,
• ein reservierter Verkauf nicht zustande kommt,
• der Vertrag unklare Regeln zu Auslagen oder Nachwirkung enthält.

Lass unklare Klauseln vor der Unterzeichnung erklären. Bei grossen Beträgen kann eine unabhängige rechtliche Prüfung sinnvoll sein.

Ein Vergleich wird verständlicher, wenn du alle Kosten auf denselben Verkaufspreis beziehst. Angenommen, eine Immobilie wird für CHF 800’000 verkauft. Für das Rechenbeispiel verwenden wir eine frei gewählte Vergleichsannahme von 2.5 Prozent Maklerprovision.

• 2.5 Prozent von CHF 800’000: CHF 20’000
• Immomyself All-in-Fixpreis: CHF 2’500
• rechnerische Differenz: CHF 17’500

Die 2.5 Prozent sind in diesem Beispiel weder ein gesetzlicher Satz noch eine allgemeingültige Marktangabe. Dein tatsächliches Angebot kann tiefer, höher oder anders strukturiert sein. Prüfe ausserdem, ob Mehrwertsteuer, Portale, Fotografie oder weitere Auslagen bereits enthalten sind.

Ein reiner Preisvergleich greift ebenfalls zu kurz. Beim Selbstverkauf übernimmst du Aufgaben und Entscheidungen selbst. Die passende Lösung hängt davon ab, wie viel Zeit, Kontrolle und persönliche Begleitung du möchtest. Entscheidend ist das Verhältnis aus Kosten, Leistung und Verantwortung.

Du darfst deine Immobilie in der Schweiz grundsätzlich selbst verkaufen. Ohne klassischen Makler brauchst du jedoch einen klaren Prozess. Diese Aufgaben bleiben bestehen:

1. Verkaufspreis bestimmen: Erstelle eine datenbasierte Bewertung und gleiche sie mit Lage, Zustand und Konkurrenz ab.
2. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Pläne, Flächen, Renovationen, Gebäudeversicherung, Energieangaben und rechtliche Besonderheiten gehören in ein vollständiges Dossier.
3. Immobilie präsentieren: Gute Fotos, ein verständlicher Beschrieb und transparente Fakten schaffen Vertrauen.
4. Reichweite aufbauen: Veröffentliche das Inserat auf relevanten Immobilienplattformen und beantworte Anfragen zeitnah.
5. Interessierte qualifizieren: Prüfe, ob Bedarf, Zeitplan und Finanzierung grundsätzlich passen.
6. Besichtigungen organisieren: Plane Termine, dokumentiere Rückmeldungen und bleibe bei Informationen konsistent.
7. Angebote vergleichen: Nicht nur der Preis zählt. Finanzierung, Bedingungen, Übergabetermin und Reservationsvereinbarung beeinflussen die Sicherheit.
8. Kaufvertragsanmeldung vorbereiten: Stelle die nötigen Angaben für Notariat und Grundbuch vollständig bereit.
9. Steuern und Ablösung planen: Berücksichtige Grundstückgewinnsteuer, Hypothek, Vorfälligkeitskosten und weitere Abzüge vom Erlös.

Der Selbstverkauf bedeutet nicht, dass du jeden Schritt ohne Unterstützung erledigen musst. Du kannst Bewertung, Fotografie, Recht oder Steuern gezielt durch Fachpersonen ergänzen und die übrigen Aufgaben selbst steuern.

Ein klassischer Makler kann sinnvoll sein, wenn dir Zeit, Marktkenntnis oder Sicherheit wichtiger sind als maximale Kostenkontrolle. Das gilt etwa bei komplexen Eigentumsverhältnissen, diskretem Verkauf, schwer einzuordnenden Spezialobjekten oder wenn du weit entfernt wohnst.

Auch persönliche Gründe zählen. Nicht alle möchten Besichtigungen führen, Preisverhandlungen übernehmen oder Absagen erteilen. Eine gute Maklerperson schafft Struktur, filtert Anfragen und hält den Prozess in Bewegung.

Prüfe vor dem Entscheid:

• Welche Aufgaben willst du selbst übernehmen?
• Wie schnell soll verkauft werden?
• Wie gut kannst du die Immobilie und ihren Wert erklären?
• Benötigst du ein bestehendes Käufernetzwerk?
• Welche Leistungen sind im Honorar verbindlich enthalten?
• Wer ist dein konkreter Ansprechpartner?

Hole mehrere Angebote ein und lasse dir die vorgeschlagene Preisstrategie erläutern. Ein hoher Schätzpreis ist nicht automatisch das beste Angebot. Entscheidend ist, ob die Argumentation nachvollziehbar und die Leistung transparent ist.

Immomyself verbindet Selbstverkauf mit einem standardisierten digitalen Ablauf. Du bleibst Eigentümer des Prozesses, erhältst aber Werkzeuge, Dokumentvorlagen, Reichweite und bei Bedarf persönliche Unterstützung durch regionale Operators.

Der All-in-Fixpreis von CHF 2’500 ist in zwei Schritte aufgeteilt: Basisgebühr nach der Onlineaufschaltung und Erfolgszusatz bei der Kaufvertragsanmeldung. Die aktuellen Details und enthaltenen Leistungen findest du transparent unter Preise & Leistungen.

Der Ablauf führt von der Schnellbewertung über Datenerfassung, Aufschaltung und Besichtigungen bis zu Reservation und Kaufvertragsanmeldung. So weisst du jederzeit, was als Nächstes ansteht. Unter So geht’s siehst du alle sechs Schritte.

Ob dieses Modell zu dir passt, hängt von deiner Bereitschaft zur Mitarbeit ab. Wenn du Besichtigungen und Entscheidungen selbst übernehmen möchtest, aber bei Dokumentation und Prozess nicht bei null beginnen willst, kann der digital begleitete Verkauf eine passende Alternative sein.

Bei der Maklerprovision in der Schweiz gibt es keinen gesetzlichen Einheitssatz. Vergleiche deshalb nicht nur Prozentzahlen, sondern Leistungsumfang, Auslagen, Fälligkeit, Exklusivität und Nachwirkung. Ein schriftlicher Vertrag sollte verständlich festhalten, wann welcher Betrag geschuldet ist.

Wenn du selbst verkaufen möchtest, plane Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und Abschluss ebenso sorgfältig. Digitale Prozessunterstützung kann dabei Kosten reduzieren, ohne dass du auf Struktur verzichten musst.

Stand: August 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Verträge und Verkaufssituationen unterscheiden sich im Einzelfall. Bei Unklarheiten solltest du eine qualifizierte Fachperson beiziehen.